住宅ローンの審査基準とは？落ちないためにも事前に知っておくべきこと

「住宅ローンの審査にもし落ちてしまったらどうしよう。」そんなふうに悩まれる方もいるかもしれません。住宅ローンには審査基準があり、厳密な審査のもと申請者に返済能力があるのかを調査します。今回の記事では審査基準と落ちる理由として多く挙げられる原因についてご紹介します。

■住宅ローンのステップ（事前審査→本審査）

住宅ローンの審査には、事前審査と本審査という2つのステップがあります。

事前審査

事前審査は、購入する物件が決まり、仮押さえをしたタイミングで申請を行います。審査結果は早くて即日、遅くて1週間程度、平均的には3〜4日で分かると言われています。

主に住宅ローン申請者の返済能力の有無を確認するために審査が行われます。そのため、源泉徴収票や確定申告の書類などの収入証明書類を提出する必要があります。

本審査

本審査は、事前審査が通り、物件の売買契約を結んだあとに行われます。事前審査より厳密な審査になるため、審査期間はおよそ1週間程度かかります。信用情報や返済能力について調査したり、事前審査での供述や内容に差異がないかの確認をします。差異があった場合には、仮に事前審査が通っていたとしても本審査が不利に動いてしまう可能性があります。

■住宅ローンの審査基準とは

国土交通省は「令和２年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」において、金融機関が住宅ローンの審査時に考慮している審査項目を公表しました。

・完済時年齢（99.1%）

・健康状態（98.2%）

・担保評価（98.2％）

・借入時年齢（97.8％）

・年収（95.7％）

・勤続年数（95.3％）

・連帯保証（95.1％）

・金融機関の営業エリア（91.0％）

・返済負担率（92.1％）

以上の９項目は、90％以上の機関が審査基準として見ている上位の審査項目です。よって、これらが審査を左右する重要な項目となっています。

完済時年齢・借入時年齢

年齢はほとんどの金融機関が審査をするうえで加味している項目です。借入できる年齢は20歳以上、完済時の年齢は80歳未満など、金融機関によって年齢の下限上限は異なります。完済時にその人が何歳であるかは特に重要視されており、ほとんどの機関では完済時の年齢は80歳未満に定められています。

健康状態

住宅ローンでは多くの金融機関の融資条件として、団体信用生命保険（団信）への加入が定められています。住宅ローンの債務者が健康状態の悪化や死亡などで返済が不可能になった場合に、団信の保険金で残りの住宅ローンが支払われるという仕組みです。団信への加入の際は健康状態をチェックされ、問題があると加入が認められず住宅ローンの審査に通らない場合もあります。

担保評価

住宅ローンは長期にわたって返済をする必要があるため、借入の際に担保となるものが必要になります。住宅ローンの場合は、購入する土地と住宅が担保になります。住宅ローンの支払いができなくなった場合、担保の土地と住宅が売却に出され、残りのローンの支払いに充てられます。土地と住宅の評価があまりにも低いと売り物としての価値がなくなるため、評価が下がってしまう可能性があります。中古住宅などは特に評価が下がる傾向が強いので、注意が必要です。

これら３つ以外にも年収や勤続年数など、基本的に住宅ローンで融資を受ける人の「支払い能力の有無」や「返済を滞らせる可能性の有無」が審査を通して見られます。そして、各金融機関の基準を満たしていなかった場合に、審査で落とされる可能性が高くなってしまいます。

■基準を満たしていても審査に落ちる可能性がある理由

上記の審査基準を満たしている場合でも、落ちてしまう可能性があります。主に以下のような問題が原因で審査に通らない人が多くいます。

個人信用情報に問題がある

金融機関は、申請者のクレジットカードの契約内容や各種ローンの契約内容などといった信用情報を信用情報機関に問い合わせ、その情報を審査に活用します。もしこれらの情報に問題があった場合、例えばカードの支払いなどで延滞履歴があった場合に審査で不利になってしまう可能性があります。

自身の信用情報について不安な場合は、住宅ローンに申し込む前に信用情報機関を通して確認することをオススメします。

返済負担率が高い

返済負担率とは、年収（税込）に対するローンの年間返済額の割合のことを指します。金融機関では、申請者の希望する借入額が妥当であるか審査する際に、この返済負担率を見て判断します。基本的には返済負担率が25％〜40％程度の間で落ち着くかどうかを見ています。注意が必要なのが、この「ローンの年間返済額」には住宅ローンだけでなくカードローンやカーローンの返済額も含まれるということです。住宅ローン以外にもローンがある場合や希望する住宅ローンの借入額が高すぎると、審査に通らない可能性も出てくるかもしれません。

■落ちないためにも事前にできることをしっかりと

情報不足や準備不足で審査に影響が出ないようにするためにも、事前にできることはしっかりと行うことが大切です。

審査に落ちないために事前にできることとしてオススメなのが、不動産会社に相談をすることです。住宅ローンのことに関して専門的な知識を持ち、これまでさまざまな事例をみてきた不動産会社だからこそ、住宅ローンの審査に備えて有益なアドバイスを提供することが可能です。審査について不安に感じる人は、まずは不動産会社に相談をしてみましょう。

■まとめ

今回の記事では住宅ローンの審査基準についてご紹介しました。

住宅ローンの事前審査と本審査どちらの審査でも、住宅ローン申請者の返済能力が年齢や年収、そして健康状態などのあらゆる観点から審査が行われます。

仮に年収や健康状態に問題がなかったとしても、過去の信用情報に問題があったり返済負担率が高すぎると審査に通らない可能性も。事前にできることをして、落ちる可能性を少なくすることが大切です。